Når behovet for en ny bolig opstår, vil man typisk finde en boligportal, hvor man kan foretage sin første research ud fra de krav, man har til den nye bolig. Behovet kan være forskelligt, men processen man skal igennem er den samme, hvorfor man gør klogt i at sætte sig ind i alle aspekter ved en bolighandel. Til det får du en oversigt over den typiske proces ved et boligkøb samt gode råd.

Processen spænder sig over det, der sker før, under og efter boligkøbet, når man har fundet den bolig, man gerne vil være den nye ejer af. Det er for mange en større, hvis ikke den største, beslutning, når der skal investeres i en ny bolig. Derfor kan det være en krævende og nervepirrende tid, man er i møde, og der kan være faktorer, man ikke selv kan have en direkte påvirkning af. Når en bolig er udbudt på markedet, kan der være rift om boligen – særligt hvis denne er ny, har en god beliggenhed og til en fornuftig pris. For de fleste kræver det også, at man skal booke et møde med bankrådgiveren, da denne skal sikre sig, at man har rådighedsbeløbet, eller om en del af boligen skal finansieres gennem et lån.

Et boligkøb skal ske sikker og trygt for de parter, som er involverede, så man gnidningsfrit kan nå i mål med boligkøbet. Undervejs kan der være bump eller faktorer, som gør, at processen tager længere tid, end hvad man regnede med. Vigtigt er det dog, at man kommer i mål og opfylder boligdrømmen. I denne proces er det sjældent kun sælgeren og køberen, som kommer i spil. I det fleste tilfælde kommer ejendomsmægleren, køberrådgiveren/advokaten og banken også i spil. Det er der god grund til, da det er en stor økonomisk investering, hvorfor det anbefales, at man har inddraget professionelle folk. Det øger sikkerheden og trygheden ved boligkøbet, når erfarne fagfolk kan vejlede, rådgive og yde juridisk hjælp.

Nogle boligkøbere ønsker så vidt muligt at nedbringe udgifterne til eksterne parter, men boligmarkedet er dynamisk, og der kan forekomme lovændringer, ændringer i processer m.fl., hvorfor professionel hjælp ikke skal ses som en udgift, men en sikkerhed i, at alt foregår efter bogen. En køberrådgiver er grundet sin titel ajour med viden, og denne følger boligmarkedet. Ligeledes er køberrådgiveren på køberens side, hvorfor denne vil agere i køberens favør. Hvis man ikke er førstegangskøber, vil man oftest selv have en ejendomsmægler, da man skal sikre sig salg af egen bolig, inden man er bundet af den nye købsaftale. Det er de færreste, der får grønt lys fra banken, før man selv er sikker på at have solgt sin bolig, da man ikke skal stå med betaling af to boliger. Det vil kræve, at man er bekendt med reglerne for en købsbetinget bolighandel, hvilket vil sige, at man som køber ikke er bundet af aftalen, såfremt man ikke selv har solgt sin bolig inden for den frist, der er aftalt. Det kan for nogen være nervepirrende, da det ikke forhindrer sælgeren i at modtage bud fra andre potentielle købere. 

Processen i et boligkøb

Før boligkøbet:

Første fase – Behovet for en ny bolig opstår, hvor dette behov kan komme af fx pladsmangel. Hvis man har et nyt familiemedlem på vej, kan man i et tidligt stadie allerede gøre sig overvejelser om at flytte til noget større. Jobskifte kan for nogles vedkommende også være en faktor, der gør, at behovet for at flytte opstår, hvis man ønsker at bo tættere på arbejdet. Derudover kan man som lejer af en bolig have et ønske om at flytte til en ejerbolig. Årsagerne kan være mange, men inden man begynder at undersøge markedet for boliger, bør man inddrage sin bank, så man har et udgangspunkt for prislejet.

Anden fase – I denne fase bookes et møde med bankrådgiveren, hvor man i samråd med denne lægger en plan for sin økonomi. Hvis ægtefællen også skal være ejer af den kommende bolig, kan dennes økonomi også tages med i planlægningen. Det kan gøre, at man får et bedre udgangspunkt for investering i en ny bolig. Sammen med bankrådgiveren ses der nærmere på den årlige indkomst, faste udgifter og opsparingen – evt. også gæld til nuværende bolig. Når der er beregnet på dette, får man en budgetoversigt.

Er man allerede boligejer, vil bankrådgiveren spørge ind til, hvad ejendomsmægleren har vurderet boligen til. En ejendomsmægler vil oftest have præsenteret 2-3 udbudspriser, hvor man først tager udgangspunkt i det bedste scenarie. Banken vil selv tage udgangspunkt i scenariet, hvor der er solgt til lavest forventede salgspris. Det skyldes, at banken skal sikre sig, at man som låntager kan betale gælden rettidigt og at økonomien ikke skal være presset efter boligkøbet.

Man kan ved dette møde også drøfte lånetyperne, men denne beslutning tages først, når man nærmer sig endeligt køb, samt at man har sikret sig salg af egen bolig. Banken kan stille et krav om, at man kun må indgå en aftale med sælgeren, såfremt denne accepterer en købsbetinget aftale.

Ønsker man selv at få en fornemmelse af, hvad man ca. kan regne med at købe en ny bolig for, kan man bruge en simpel formel. Denne formel tager udgangspunkt i den årlige indkomst før skat, og hvis man er to om at købe boligen, kan begge indkomster medtages i beregningen. Den årlige indkomst før skat ganges med gældsfaktoren, som ligger på omtrent 4. Det er vigtigt at pointere, at denne beregning ikke tager udgangspunkt i den reelle økonomiske situation, man er i, men det er et godt sted at starte, hvis man ikke kan vente med at undersøge boligmarkedet for udbudte boliger. Forestiller man sig, at man sammenlagt har en årlig indkomst før skat på 720.000 kr., kan man købe en bolig for 2.880.000 kr. Vær opmærksom på, at der ved optagelse af et lån også er udgifter, hvorfor dette trækkes fra lånebeløbet. Udgifterne til stiftelse af et realkreditlån kan være forskellig fra bank til bank, men dette kan banken oplyse. Endvidere kan opsparing, gevinsten på salg af egen bolig og evt. kursgevinst øge budgettet.

Tredje fase – I denne fase gør man som boligsøgende sig overvejelser om de krav, man stiller til den nye bolig. Man ved nu, hvad man kan købe for, men man vil have ønsker, som boligen skal opfylde. Er man bekendt med diverse boligportaler, kan man sætte filtre for sin søgning. Prisen er det første, mange angiver. Filtreringen tager herefter udgangspunkt i, hvilken by og hvilket område man vil bosætte sig i m.m. Man kan i sin søgning tillade sig at sætte prislejet højere end, hvad man kan købe for, da der kan være plads til at forhandle prisen. Omvendt kan man have et ønske om at foretage forbedringer af en bolig, der er udbudt til en pris, der ligger under det, man har til rådighed.

De typiske krav, man stiller til en ny bolig, er som nævnt beliggenheden. Skal boligen ligge inden for en byzone, eller ønsker man at bosætte sig ude på landet? Et andet krav er boligtypen, hvor man kan have et krav om, at det skal være et hus. Kommer behovet af pladsmangel, kan man have et krav til antallet af værelser eller m2. Skridtet herfra bliver mere “nice to have” end “need to have”. Det er rart med en bolig tæt på indkøbsmuligheder, skole, institution, skovområder, tæt på offentlig transport, langt fra en trafikeret vej etc., men man kan ikke få alt, hvorfor man oftest må gå på kompromis med nogle krav til boligplaceringen. Man kan også have tekniske krav til boligen, hvis denne skal have en bestemt varmekilde eller en energimærkning.

Fjerde fase – Den aktive boligsøgning i gang, nu hvor man har indsnævret søgningen med udgangspunkt i pris og krav. Nogle boliger frasorteres, andre forbliver i søgelyset. Man kan med fordel også tage kontakt til ejendomsmæglere i lokalområdet, da flere tilbyder, at man kan komme med i deres køberkartotek. Dermed kan man få adgang til boliger, som endnu ikke er udbudt på markedet, men som indfrier ens ønsker.

Femte fase – Når I støder på boliger i løbet af processen, som I gerne vil besigtige, skal I arrangere en fremvisning via ejendomsmægleren og downloade salgsopstillingen samt de tilhørende rapporter. Gennemgå omhyggeligt disse dokumenter og forbered spørgsmål til eventuelle punkter, som I ønsker yderligere forklaringer på.

I har mulighed for at fremhæve specifikke elementer fra dokumenterne og rapporterne, som I gerne vil have udbedret eller uddybet. I tilfælde af bekymring vedrørende potentielle skader kan I endda overveje at have en byggesagkyndig eller håndværker med under en anden fremvisning. De kan give jer en vurdering af omkostningerne ved eventuelle reparationer eller mulige fremtidige skader, hvilket kan være en nyttig forhandlingen. Hvis I deltager i et åbent hus-arrangement i stedet for at booke en individuel fremvisning, bør I være opmærksomme på, at dette kan være en strategi fra ejendomsmæglerens side for at skabe en illusion af høj efterspørgsel og potentielt påskynde jeres budgivning.

Vær opmærksom på, at ejendomsmægleren, som faciliterer besigtigelsen, repræsenterer sælgerens interesser. Samtidig har ejendomsmægleren også en interesse i at afslutte en handel. Dette indebærer en balancegang. De fleste ejendomsmæglere er imødekommende og klar til at besvare jeres spørgsmål som potentielle købere. Jeres opgave som købere er at være opmærksomme og stille relevante spørgsmål, der viser jeres interesse og eventuelle bekymringer vedrørende punkter, der skal forbedres. Hvis I stiller afgørende spørgsmål eller modtager løfter fra ejendomsmægleren, er det vigtigt at anmode om skriftlige svar. Dette sikrer en klar og dokumenteret kommunikation.

Det er en god idé som potentielle købere at udvise forsigtighed med de oplysninger, I deler med ejendomsmægleren. Dette skyldes, at ejendomsmægleren kan danne sig en opfattelse af jeres købssituation, jeres beredskab til at købe, og om I er pressede af eventuelle egne salgsforpligtelser. Hvis ejendomsmægleren opfatter jer som pressede, vil deres mål muligvis være at fastholde den udbudte pris.

Sjette fase – Efter at I har besigtiget boligen, får I mulighed for at reflektere over denne. Hvis I ser jer selv som de kommende ejere og beslutter jer for at afgive et bud, som sælgeren accepterer, kan det være klogt at inddrage en køberrådgiver. En køberrådgiver vil nøje gennemgå alle dokumenter og bistå med udarbejdelsen af en godkendelsesbeskrivelse.

Køberrådgiveren vil agere på jeres vegne og beskytte jeres interesser for at sikre, at I er tilfredse med forhandlingerne. I løbet af dokumentgennemgangen vil køberrådgiveren også være opmærksom på eventuelle potentielle uoverensstemmelser, så I ikke bliver forpligtet af købsaftalen, medmindre der er klarhed omkring disse.

Under boligkøbet:

Syvende fase – Køberrådgiveren vil nøje analysere rapporterne og påpege specifikke aspekter, som I kan stille spørgsmål om og måske bruge som argumenter for at opnå en prisnedsættelse. Dette kunne f.eks. være tilfældet, hvis der er en potentielt udviklende skade i tagkonstruktionen eller en revne i en rude, som I ønsker udbedret før indflytning. Hvis sælger ikke selv ønsker at tage sig af disse opgaver, er det muligt at indgå en aftale, hvor omkostningerne til reparationen trækkes fra købesummen. Købsaftalen vil også omfatte elementer som bankens godkendelse og lignende, samt nogle gange mere “bløde” aspekter, f.eks. hvis der ikke er angivet mærker på hvidevarer, eller hvis der er spørgsmål om produktionsår m.v.

Man bør også undersøge, om sælgeren har tilbudt, at der tegnes en ejerskifteforsikring i forbindelse med købet, hvor sælgeren betaler halvdelen af præmien på den billigste. Denne forsikring er med til at danne en tryghedsramme, hvis det viser sig, at der er skjulte skader i boligen, som ikke er betegnet i el- og tilstandsrapporten.

Ottende fase – Når alle detaljer er ordnet, og eventuelle bemærkninger i godkendelsesbeskrivelsen er blevet løst, er det tid til, at køberrådgiveren registrerer bolighandlen med et officielt skøde. Efter denne registrering kan køberrådgiveren bekræfte den endelige handel. Den faktiske registrering foregår på tinglysning.dk, hvor I logger ind og elektronisk underskriver de nødvendige dokumenter. I forbindelse med registreringen af skødet skal der betales en procentdel og en afgift.

Niende fase – I købsaftalen vil datoen for overtagelse være angivet. Dette er den seneste dato, hvor I vil modtage nøglerne til boligen. I forbindelse hermed er det vigtigt at huske at foretage en grundig gennemgang af hele boligen for at sikre, at alle hvidevarer fungerer, som de skal. Det er også en god idé at kontrollere samtlige stikkontakter. Det er bedst at udføre denne gennemgang i nærværelse af sælgers mægler, som vil fungere som vidne til eventuelle observationer. Det anbefales at dokumentere eventuelle fejl eller mangler ved hjælp af billeder og videoer – f.eks. hvis vaskemaskinen viser en fejlkode eller lignende.

Efter boligkøbet:

Tiende fase – På dagen for overtagelse vil der også blive foretaget målinger af forbrug, som køberrådgiveren vil anvende til at udarbejde en refusionsopgørelse. Denne opgørelse omfatter detaljer om vand, varme, forudbetalte udgifter osv., og den fastlægger, hvem der er berettiget til at få tilbagebetalt penge. Efter denne fase er al kontakt mellem parterne afsluttet, men hvis det viser sig, at der er skjulte fejl eller mangler, som man ikke er gjort bekendt med, kan ejerskifteforsikringen bringes i spil.